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去年土地收入首超4萬億 政府降房價決心或打折扣
來源:中國經濟周刊       時間:2014/2/18 11:05:03     
  國家統計局日前公布的數據顯示,2013年,房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米,比上年增長8.8%;土地成交價款9918億元,增長33.9%。朱光表示,盡管地價有所上漲,但是同時供應量也有所增加,這或許將對房價產生一定的抑制。  
  國家統計局日前公布的數據顯示,2013年,房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米,比上年增長8.8%;土地成交價款9918億元,增長33.9%。朱光表示,盡管地價有所上漲,但是同時供應量也有所增加,這或許將對房價產生一定的抑制。

  地價漲了,房價會接著漲嗎

  2013年全國土地收入首超4萬億元,6年累計收入15.6萬億元

  《中國經濟周刊》 記者劉德炳| 北京報道

  地王頻出的2013年,最終給中國土地市場豎起了新的標桿:財政部最新數據顯示,2013年全國國有土地使用權出讓收入高達41250億元,這創出了土地市場有史以來的新高。而且自2008年以來,6年間全國國有土地使用權出讓收入已經高達15.6萬億元。

  多位業內人士指出,數字背后,地價的不斷上漲是重要原因。而地價上漲或又將助推高房價,面包與面粉之間的游戲和爭議又將上演。

  土地總收入超4萬億創新高

  剛剛過去的一年,地方政府的錢包明顯鼓了起來。財政部國庫司日前發布的一份報告顯示,2013年地方政府性基金收入(本級)48007億元,同比增長40.3%。

  對于地方政府性基金收入在2013年呈現出迅速增加的態勢,究其原因,財政部的報告指出,主要是土地出讓合同成交價款增加較多:國有土地使用權出讓收入41250億元,比上年增加12732億元,增長44.6%。這是國有土地使用權出讓收入首次突破4萬億元。同時,土地收入占地方政府基金收入的比重高達86%。

  專家指出,雖然地方政府性基金收入并不在目前地方財政收入的統計口徑中,但數據顯示,土地財政仍然是地方財政收入的重要支撐。

  多個地方的土地市場印證了這種走勢。以北京為例,2013年北京共出讓土地建筑面積達2380萬平方米,總地價1822億元,創北京土地市場新高。而在杭州,2013年土地成交200多宗,入賬1300多億元,同比增長110%以上,比2009年高出近300億;其中主城區成交100宗,出讓收入為840.77億,同比增98%。

  《中國經濟周刊》記者查閱財政部國有土地使用權出讓收入數據發現,該數據在2012年為28517億元,2011年為33173億元,2010年為29109.94億元,2009年是13964.76億元,2008年則是10375億元。2008—2013年,地方政府國有土地使用權出讓收入合計達15.6萬億元。

  量價齊漲助推地價狂飆

  對于2013年全國土地使用權出讓收入總價創歷史性新高,上海易居房地產研究院研究員朱光表示,從市場表現來看,主要是兩個原因,一是土地成交數量出現增長,二是土地成交均價在上漲。

  國家統計局日前公布的數據顯示,2013年,房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米,比上年增長8.8%;土地成交價款9918億元,增長33.9%。

  朱光告訴《中國經濟周刊》記者,從近年來的土地購置面積走勢看,2012年年初以后,市場供應冷清,企業拿地意愿較弱,土地購置面積同比步入下跌區間,但下半年隨著優質地塊入市,供地增加,企業拿地意愿回升。2013年以來,土地市場伴隨樓市回暖日益火爆,龍頭企業集中拿地,土地購置面積同比再次反彈向上。

  另據測算,2013年,全國房地產開發企業土地購置均價2555元/平方米,同比增長23%。

  朱光表示,從近年來土地價格走勢看,2011年在國家樓市調控背景下,市場轉冷,開發商拿地更顯謹慎與理性,土地價格出現回落。2012年,在房地產市場出現反轉的大環境下,土地市場也先抑后揚,帶動全年土地平均購置價格觸底回升。進入2013年,樓市持續升溫,雖然國土部要求年內禁出地王,但房企拿地勢頭不減,同時部分地方政府為獲取土地出讓金,積極推出一些優質地塊,市場競爭活躍,也導致土地價格繼續上揚。

  2013年8月26日,《中國經濟周刊》發布的《2013年中國地王圖》數據顯示,2013年以來,各大房企在全國跑馬圈地,部分城市的地王價格創出了史無前例的新高。在北京、上海、廣州、杭州等城市,地王一浪高過一浪。以上海為例,2013年5月9日,浦東新區世博會地區A09A-02地塊經過200多輪競價,最終被一家臺灣企業Maxbase Holdings limite以12.12億元拍得,樓面單價為39932元/平方米,溢價率高達47.5%,打破了2011年以來的上海土地成交紀錄。不料,這一紀錄僅僅持續了幾小時,同一區域A09B-02地塊被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元摘得,成交樓面單價高達40079元/平方米,成為單價地王。

  地方政府降房價的決心大打折扣?

  2013年土地市場量價齊升的勢頭已經延續到2014年。今年1月,多個城市的土地市場依然十分火爆。北京今年1月成交的土地建筑面積就高達344萬平方米,成交總價高達406億元,土地收入同比大幅增長。

  上海易居房地產研究院2月11日的報告顯示,1月,包括北京在內的10個典型城市土地成交建筑面積2636萬平方米,環比下降24.7%,同比增長1.3%;土地出讓金收入1436億元,環比增長56.6%,同比增長155.2%;土地成交均價為5449元/平方米,環比增長108%,同比增長151.9%。

  多位業內人士表示,面粉漲價了,面包自然會漲價。同理,地價的進一步上漲,無疑將為房價上漲提供新的動力,畢竟土地是房價成本的重頭。而且土地收入的不斷增加,表明了地方政府對賣地更加依賴,未來地方政府降房價的決心將大打折扣。

  記者在北京走訪發現,由于地價的高漲,位于北京東五環望京區域一項目的開盤價已經高達9萬多元/平方米,而去年同質的周邊項目僅賣到5萬~6萬元/平方米,這一新價碼被多位業內人士驚嘆為天價。

  朱光表示,盡管地價有所上漲,但是同時供應量也有所增加,這或許將對房價產生一定的抑制。

  對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,2013年北京商業住宅用地供應總量較2012年增加了兩倍,達到978萬平方米,其中滿足民生住房的比例達到70%,這表明在政府著力建立行業長效機制的背景下,是要通過增加市場供應、遏制投機保障剛需,來調控市場。

  值得警惕的是,一線城市的高地價正在向部分二線城市蔓延。上海易居房地產研究院的數據顯示,今年1月,二線典型城市土地成交均價2986元/平方米,環比增長86.2%,同比增長78.9%,土地價格快速上升。

  朱光分析表示,主要是近期一線城市土地市場競爭激烈,部分房企將戰略目光轉向二線城市,拉動了二線城市土地價格的上行。在部分供應量相對較大的二三四線城市,如果地價進一步上漲,其市場風險必然將會加劇,投資者不可太過盲目。
責任編輯:王雅思

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